Эскроу счета — что это? Эскроу-счет: характеристики, принципы, секреты, перспективы

Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу , или эскро (escrow) - трастовый или доверительный счет. Разъясним, что означает этот экономический термин.

Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом при оформлении сделки с недвижимостью средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов.

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом (или доверительным агентом). Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них. Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости. Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1 % от цены объекта.

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью в США . Он открывается через Title Company - адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах - в Австрии, Латвии , ОАЭ, Чехии и других.

Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки . Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи. Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы. Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов. Если заемщик по каким-либо причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество. В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20 % от общей стоимости.

Счет эскроу также используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии . В отличие от других государств, например, соседней Германии , в этой стране это обязательное условие для всех сделок с застройщиками. В Австрии существует институт трастовых управляющих, через которых проходят все сделки с застройщиками. Трастовыми управляющими могут быть только специально подготовленные юристы и нотариусы, состоящие в государственной палате адвокатов. В начале сделки, после того, как покупатель и продавец подпишут предложение о покупке, трастовый управляющий открывает на имя покупателя трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счету в обычном банке), доступ к которому будет только у этого трастового управляющего. Если квартира еще строится, трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Если в процессе строительства застройщик по какой-то причине (например, в случае банкротства) не может завершить проект, то трастовый управляющий берет на себя все юридические проблемы и организовывает окончание строительства. Если покупатель не выполняет какие-либо обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца. Таким образом, обе стороны защищены законом.

Если покупатель уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.

Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем. При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств. В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.

Договор счета эскроу

Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.

Открытие счета эскроу

Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrow может стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:

• составление и подписание трехстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т.н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо;
• регистрация соответствующего счета;
• размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.

Эскроу счет в Сбербанке

Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке. Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг. Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения. При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.

Плюсы и минусы счета эскроу

Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов. В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом. Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат. Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.

Какова схема действия счета эскроу?

Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.

1. Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
2. Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
3. На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.

При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.

Эскроу счет (escrow account) предназначен для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты по . Держатель счета (эскроу-агент) не зависит ни одной из сторон сделки и сотрудничает с ними, контролируя выполнение заранее оговоренных условий. Только в этом случае он может снять деньги со счета.

Обычно на счета эскроу кладут средства для уплаты страховки и налогов на недвижимость. Сначала осуществляется первоначальный взнос, затем вносятся регулярные платежи. Хотя в большинстве юрисдикций страховые взносы и налоги на недвижимость уплачиваются раз в год, в случае оформления счета эскроу разрешается разделить сумму на 12 частей и производить выплаты ежемесячными взносами.

Счет эскроу, который открывается для покупки недвижимости в кредит, представляет собой обязательство нового владельца своевременно уплачивать налог на недвижимость. При необходимости он служит также для покупки и поддержки страхового полиса. Поскольку в случае неуплаты могут пострадать интересы ипотечного кредитора, он выдает кредит при условии открытия счета эскроу.

В момент выдачи ипотечного кредита заемщик уплачивает первоначальный взнос. В дальнейшем определенная сумма добавляется в регулярные ежемесячные платежи по погашению основной суммы долга и . В момент внесения страхового взноса или уплаты налога ипотечная компания осуществляет платеж с эскроу счета заемщика.

Главный плюс уплаты страховых взносов и налогов через специализированный счет – равномерное распределение финансовой нагрузки на бюджет домовладельца. В течение года деньги на специализированном счете остаются нетронутыми, освобождая заемщика от головной боли по их сбору в момент уплаты. Недостаток схемы состоит в том, что проценты на замороженную сумму не начисляются, хотя до момента уплаты их техническим владельцем остается хозяин недвижимости.

Эскроу счета часто используются при кредитовании строительства. Средства удерживаются на них и выплачиваются мере завершения очередного этапа проекта. Инструмент позволяет заказчику оплачивать работы только по факту их выполнения. Застройщик получает гарантию, что его услуги будут оплачены.

Фактически эскроу счет может использоваться во всех случаях, когда возникают сомнения в надлежащем выполнении условий соглашения каждым из его участников. Он открывается у третьей незаинтересованной стороны, которая пользуется доверием всех участников сделки.

Самой популярной организационной формой предпринимательства является общество с ограниченной ответственностью. Помощь в быстрой регистрации ООО . минимум вложенных средств, больше доверия со стороны клиентов и контрагентов.