Как продать квартиру, жилье, купленное на материнский капитал. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации Можно ли продать жилье купленное за материнский

Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное - большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» - раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 - рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное - не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Условия и особенности продажи жилья, купленного за маткапитал

🔹 Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

🔹 Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

🔹 Если дети совершеннолетние - нужно их согласие, если нет - органа опеки и попечительства.

🔹 Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли - меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

🔹 Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой - от банка.

🔹 Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь - с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

🔹 Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей - обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.

🔹 Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей - государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.

🔹 Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.

🔹 Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.

🔹 Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.

🔹 Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью - например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.

Сроки продажи

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное - получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален - тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года - 36 месяцев, 5 лет - 60 месяцев.

Как рассчитать налог

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;

💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Вы купили квартиру после 1 января 2016

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

Пример 1. Вы купили квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 000 000 рублей и продаете ее в 2019 году за 5 000 000 рублей. Кадастровая цена квартиры 3 500 000 рублей, а 70% от этой суммы - 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в 5 миллионов рублей больше 70% кадастровой стоимости в 3,5 миллиона. Выбираем налогооблагаемую базу:

Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 - 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.

Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2016 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2019 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2019 год - 3,5 миллиона, а 70% от суммы - 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:

Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости - налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 - 3 000 000 = 0 рублей налога.

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости имущественный налог в 1 000 000 рублей, если он полагается;

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2020 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость - 3 500 000 рублей, 70% - 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2020 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:

Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.

Пример 2. Вы унаследовали квартиру в 2016 году от ближайшего родственника квартиру и продаете ее за 4 000 000 рублей в 2020 году. Поскольку минимальный срок владения, чтобы освободить недвижимость от налога - 3 года, вы не платите налог

Продажа квартиры с материнским капиталом - пошаговая инструкция

Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет - например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников - например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону - например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Шаг 2. Подготовить документы

Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.

Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:

📂 Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

📂 Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.

📂 Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего - родителей либо опекунов.

📂 Документы на недвижимость (продажа и покупка) - кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.

📂 Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.

📂 Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.

📂 Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.

📂 Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.

📂 Согласие супруга или супруги на сделку.

📂Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.

📂 Страховка на квартире при ее наличии.

📂 Предварительные договоры купли-продажи.

📂 Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.

Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом - это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.

Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:

📌 стороны сделки, права и их обязанности;

📌 законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;

📌 характеристики недвижимости, адрес, место расположения;

📌 сумма сделки; Шаг 3. Получить разрешение органов опеки и ПФР

Все сделки с долевой собственностью заверяет нотариус. Без разрешений от органов опеки и ПФР нотариус не удостоверит договор.

Орган опеки и попечительства. Продажу квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние должны одобрить органы опеки. Без одобрения ваши действия будут считать незаконными. Напишите заявление и прикрепите необходимый для вашего случая пакет документов. Сделку можно совершить только имея письменное разрешение органов опеки на продажу..

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» заявление и документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Готовое разрешение - это решение руководителя муниципального образования с его подписью.

Пенсионный фонд РФ. По закону родители обязаны выполнить обязательно, данное Пенсионному фонду - оформить недвижимость в собственность всех членов семьи. Если вы покупали квартиру в ипотеку, доли нужно выделить после того, как полностью выплатите кредит и избавитесь от банковского обременения. Пока этого не произойдет, сделку с квартирой, где дети не получили доли, признают недействительной. Поэтому для законной продажи нужно оформить жилье по требованиям ПФР.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Согласовывать сделку с органами опеки нужно и в случае, если вы выделили доли детям в ипотечной квартире, и в случае, если нет. После чего выберите подходящую схему продажи:

💡 часть денег от покупателя пойдет на погашение кредита;

💡 по согласованию с банком кредитные обязательства переходят на покупателя;

💡 вы сами погашаете ипотеку, чтобы снять обременение с недвижимости, а затем переоформляете ее на покупателя.

Если вы использовали маткапитал для погашения ипотеки, у вас на руках будет нотариальное обязательство. Согласно ему вы должны выделить детям долю в еще не проданной квартире после погашения кредита.

Однако, закон не предусматривает срок выполнения этого обязательства - а он истекает через 6 месяцев после снятия обременений с недвижимости. Продать жилье, купленное на материнский капитал , тоже можно в любой срок после приобретения. Чтобы вас не заподозрили в мошенничестве, внимательно отследите этот момент, сохраните все необходимые бумаги и заручитесь поддержкой органов опеки.

Каким должно быть новое жилье

Недвижимость, которую вы приобретаете взамен, должна соответствовать условиям комфортного проживания:

✅ инфраструктура - развитая и приемлемая для жизни детей, с детскими садами, школами, больницами, парками и так далее;

✅ площадь нового жилья - у детей должна быть такая же, либо большая площадь;

✅ год постройки - нельзя, чтобы новое жилье было ветхим или находилось в аварийном состоянии;

✅ местонахождение - безопасный и комфортный район;

✅ состояние квартиры - не хуже предыдущей, купленной на материнский капитал.

Как продать квартиру с материнским капиталом , чтобы построить дом

Например, семья Зыкиных приобрела квартиру на маткапитал, но доли детям еще не выделили. Теперь Зыкины хотят продать квартиру, чтобы на вырученные средства построить дом большей площади. Сложность в том, что доли в строящемся доме не выделить, а начать строительство без продажи квартиры они не могут - не хватает сбережений.

Зыкины могут выделить доли в продаваемой квартире, осуществить продажу, а средства от продажи перевести на сберегательные счета детей, либо использовать как встречный вариант квартиру близкого родственника,например бабушки, выделив детям доли в квартире по договору дарения.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Для покупателя риск - в несоблюдении порядка выделения долей детям. Если родители продают квартиру, купленную на материнский капитал, а доли детям еще не выделены - сделку можно оспорить в суде. Если суд признает, что родители нарушили порядок, куплю-продажу признают недействительной. В этом случае недвижимость возвращается прежним владельцам, а владельцы возвращаются деньги.

Для продавца основные риски связаны с неодобрением сделок от ПФР, банка или органов опеки. Такую сделку могут оспорить в суде и наложить на родителей административную ответственность. Чтобы избежать подобных осложнений, в первую очередь получите все разрешения от этих инстанций и давайте ход сделке только после одобрения.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал - не самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
ст. 28 и 37 ГК РФ.

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
свидетельства о рождении малолетних детей;
заявление от детей, достигших 14 лет;
заявление от остальных взрослых собственников;
свидетельство о браке;
в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

кадастровый паспорт;
техническая документация;
выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
справка о цене жилья;
выписка из ЕГРН;
заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
документ об отсутствии задолженности по квартплате;
справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

паспорта родителей и детей старше 14 лет;
свидетельства о рождении детей:
свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН ;
разрешение опеки;
акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

дети не лишаются права собственности и своих долей;
новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств . Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать. При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант , когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Это весьма актуально, потому что со временем необходимо расширяться .

Однако существуют некоторые ограничения при реализации подобной недвижимости. Тем не менее продать ее возможно .

Чтобы соблюсти действующее законодательство, рекомендуется обращаться в агентство недвижимости . Специалисты всегда знают о последних изменениях в правилах реализации подобного жилья, поэтому помогут оформить сделку правильно .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала

Существует два нюанса при реализации подобной собственности:

если все члены достигли совершеннолетия на момент совершения сделки;
если есть несовершеннолетние лица на момент продажи жилья.

Необходимо рассмотреть все возможные нюансы более подробно .

Отсутствие несовершеннолетних

В данном случае проблем с реализацией недвижимости нет , так как все стороны имеют право самостоятельно распоряжаться своими долями. Таким образом, участники сделки могут сами распоряжаться своим имуществом.

Поэтому квартира продается в соответствии с нормами действующего законодательства одним из следующих образов:

за наличный расчет;
с применением банковского капитала;
с использованием государственных денег (материнский капитал и другие субсидии).

Условия продажи

Закон предусматривает несколько возможных сценариев продажи недвижимости, которая приобреталась на средства маткапитала:

необходимо согласие от всех совершеннолетних членов семьи на реализацию объекта;
так как несовершеннолетние не могут самостоятельно принимать решение, то его принимают за них их родители ;
важно, чтобы органы опеки одобрили совершение сделки;
необходимо, чтобы интересы и права детей не были ущемлены во время продажи одного жилья и покупки другого;
сохранение долей за несовершеннолетними гарантирует, что они не будут ущемлены в своих правах и получат равноценную долю после приобретения нового жилья.

Специалисты отдела опеки обращают внимание на ряд нюансов во время принятия решения о возможности осуществления сделки:

общая площадь имеющегося и нового объекта недвижимости (новое жилье должно обладать такой же или большей площадью, но не меньшей);
состояние инфраструктуры ;
наличие школ и больниц в непосредственной близости к новому жилью.

Если планируется переезд в другой город , то необходимо, что он был более развитым и успешным. Будет проблематично получить разрешение на переезд из Санкт-Петербурга в Барнаул.

Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.

Способы

Сегодня закон предусматривает несколько способов реализации такого жилья:

Предоставление долей в новой квартире с учетом, что условия проживания эквивалентны или лучше по сравнению с имеющейся квартирой. В данном случае необходимо осуществлять покупку новой и продажу старой квартиры одновременно , получив перед этим разрешение от отдела опеки, который находится в районной администрации;
Разместить на банковских счетах денежные средства , размер которых эквивалентен стоимости долей детей в имеющейся квартире. Важно, чтобы это было два разных счета, открытых на имя каждого из ребенка. Получив справку о стоимости долей в оценочной компании, необходимо предоставить ее в отдел опеки. Также потребуется выписка из банка, подтверждающая факт открытия счетов;
Предоставление уменьшенной доли детям . Такое возможно, если стоимость долей в новом жилье выше, чем стоимость в имеющемся. Справка от оценочной компании на стоимость обоих объектов может подтвердить эквивалентную их стоимость, несмотря на уменьшение площади.

Согласно действующему законодательству, необходимо будет продавать недвижимость с участием несовершеннолетних только через органы опеки . Они следят, чтобы родители не ущемили своих детей в их имущественных правах.

Получение согласия органов опеки

Для того, чтобы выйти на сделку в данном случае необходимо:

собрать полный пакет документов .
Туда входят:
1. бумаги, подтверждающие факт собственности на жилье;
2. предварительные соглашения купли-продажи на обе сделки;
3. свидетельства о браке и рождении детей;
4. паспорта родителей или иных законных представителей.
сведения об оценочной стоимости жилья ;
выписка по счету из управляющей компании об отсутствии долга ;
заявление от родителей или законных представителей несовершеннолетних на участие детей в сделке, которое заполняется в присутствии специалиста.

Оно составляется в свободной форме на листе формата A4. В нем необходимо указать:

ФИО родителей и детей;
адрес имеющегося жилья, купленного на средства материнского капитала;
адрес нового жилья, которое планируется купить;
размер долей, которые дети получать в результате осуществления сделки.

Если родители в разводе

Иногда реализация квартиры происходит . В этом случае есть несколько сценариев осуществления сделки:

отказ одного из родителей от своей доли в пользу детей;
осуществление продажи жилья таким образом, что каждая сторона участвует в сделке, после чего раздел денег происходит в добровольном порядке или на основании соглашения.

Если одна из сторон не соглашается на продажу жилья, то реализовать его невозможно. В судебном порядке заставить собственника продать свою долю тоже нельзя, поэтому необходимо договариваться между собой.

Как ускорить процесс продажи?

Есть несколько способов ускорить процесс продажи, а именно:

Заранее прописаться вместе с детьми к родственникам и выделить несовершеннолетним доли, чтобы квартиру можно было продать без участия сотрудников отдела опеки .
После покупки новой недвижимости можно прописаться в новом месте и отказаться от долей у родственников, выделив их в купленной квартире;
Проверить документы , и заранее заказать дубликаты недостающих в случае потери;
Снизить стоимость своего объекта , чтобы быстрее найти покупателя.

Необходимо понимать о необходимости оплаты налога , если жилье было приобретено до января 2016 г. и в собственности менее 3 лет . При этом, если квартира приобретена после января 2016 г , то 5 лет (ФЗ № 382 от 29.11.2014 г).

Данный закон был принят для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке недвижимости, которые покупали жилье на первичном рынке и перепродавали его сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Все это позволит максимально быстро осуществить сделку с недвижимостью и начать жить в новой квартире или построить дом.

Однако стоит помнить, что при переезде в индивидуальный дом специалисты отдела опеки внимательно изучают развитость инфраструктуры . Процент одобрения таких сделок значительно ниже .

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство.
Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.
Поэтому продажа жилья , купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки. В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денег;
Доля ребенка в квартире, приобретенной на материнский капитал, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется;
Родители либо опекуны обязаны предоставить подопечному условия проживания, ни в чем не уступающие предыдущим;
Если планируется переезд из городского жилья в деревню, могут понадобиться дополнительные доводы, чтобы получить разрешение. Например, подтверждение смены рабочего места, медицинская справка с соответствующей рекомендацией;
Лучшим вариантом совершения сделки будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой.

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Заявления от лица родителей или опекунов;
Заявления от лица детей, достигших возраста 14 лет;
Письменное согласие от детей старше 10 лет;
Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении);
Свидетельство о браке или разводе;
Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры;
Справки о погашении всех долгов по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Оформить у нотариуса документ, подтверждающий выделение детям доли в будущей квартире в течение полугода с момента начала ее использования;
Указать иное жилье, в котором ребенку выделят часть собственности;
Доказать, что детям на счета планируется перевести средства, эквивалентные их части имущества;
Подтвердить документально, что средства от продажи будут потрачены на дорогостоящее лечение или обучение ребенка.

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

Выбор квартиры, где прописано больше граждан, чем в прежней;
Отказ собственника, который продает квартиру, выписаться сразу после продажи;

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.
В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца. По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.
Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации. В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Если сделка совершена в обход государственных органов, ее признают незаконной и оспорят;
В суд могут обратиться несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены. При этом срок давности обращения – три года после их 18-летия;
Когда продажа признана недействительной, обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее;
Покупателю будет возвращена только сумма, которую он уплатил за квартиру ранее, а не ее цена на момент судебного решения. А ведь она, скорее всего, ощутимо вырастет;
При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, он будет выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.
Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Найти жилплощадь для последующей покупки.
Предварительно заверить договоренность между сторонами нотариально.
Подать эту бумагу для получения разрешения вместе с другими документами.
При положительном решении заключить договор купли-продажи.
Зарегистрировать договор в Росреестре.
При оформлении права собственности выделить доли несовершеннолетним согласно законодательству РФ.

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев. Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем. Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость». Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Юридическое сопровождение продажи и покупки;
Квалифицированная оценка недвижимости;
Подбор предложений и поиск потенциальных покупателей на основе собственной базы объявлений;
Оформление договоров и сопутствующих документов.

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.